土地增值税后再收增值地价 超过九成房地产股下跌

　　1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，在通知中指出：土地闲置满一年不满两年的，要按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；另外，闲置土地特别是闲置房地产用地还要征缴增值地价。昨天相关《通知》见诸媒体，超过9成房地产上市公司股价下跌，跌幅接近5%.

　　房产闲置要收增值地价

　　根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》的有关要求，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。据悉，国土资源部将同有关部门，抓紧研究制订对闲置土地、闲置房地产用地征缴增值地价的具体办法。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府将就闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。

　　这是继2007年《关于加大闲置土地处置力度的通知》后又一份针对开发囤地的重要通知。昨天，沪上有关开发商向记者透露，对于逾期未开发的土地征收土地闲置费，是已有的政策，但以往各地征收比例往往不到20%.今后，闲置费的力度和比例很可能大幅度提高。对闲置土地、闲置房地产用地征缴增值地价是一项新政策，它将进一步提高开发商的囤地成本。

　　新政策的实施仍将面临相当的难度，昨天，上海财经大学房地产研究中心印堃华向记者表示，目前，国内土地市场上长期闲置的用地存在两种情况。一种是开发商故意囤地获得增值利润。另一种情况是出让用地本身不具备建设的条件，存在债权债务纠纷、配套等问题，这导致土地长期闲置。因此，制订具体征收土地闲置费和增值地价的时候要考虑到开发商的具体情况。

　　超过9成房产股下跌

　　国务院对金融机构还提出了相关警示，指出，金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。

　　今后，开发商的开发户型将受到更加严格的限制，根据《通知》的有关规定，住宅用地结构将进一步优化，国家继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。

　　新政策出台后，房地产上市公司跌声一片（见右表）。印堃华分析时表示，目前土地调控政策对于碧桂园、万科等土地储备量较多的开发商影响较大。在短期内要开发大批项目，这些开发商需要有相当的资金实力，同时，必须抵御来自房产提前上市带来的房价下降风险。随着土地调控政策的出台，未来我国的土地出让可能趋向于成片规划，小规模分块出让，从而分散资金压力，通过竞争抑制房价上涨。


（新闻晨报 　　2008-1-9）

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