税总内部共识:物业税2010年后开征

　

　　开征大概时间在2010年－2015年间，这在国家税务总局内部已经达成共识

　　中国国家税务总局有关部门负责人近日向《环球财经》表示，客观环境所致，2008年物业税不会开征。

　　至此，近期一切有关物业税2008年试点开征的热议，将再次降下温度。

　　2007年12月10日，中央财经工作领导小组办公室副主任刘鹤在《财经》杂志年会上预测，物业类税种2008年将研究试点开征。随即，新一轮关于物业税的争论骤然掀起。

　　上述国税总局高层官员透露，开征的大概时间在2010年－2015年间。这在税务总局内部已经达成共识。

　　与此相印证的是，财政部副部长朱志刚2007年12月中旬在财政部网站撰文表示，虽然开征物业税是迟早的事，但在目前条件下开征难度很大。

　　2007年12月19日，全国财政工作会议上，财政部部长谢旭人指出，2008年将继续积极稳妥地深化财税改革，并勾画税制改革的基本图谱，但此次会议亦未提及物业税。这与以往财政部、国税总局频繁提及物业税的态度形成反差。

　　抬起来的脚

　　始于2003年的新一轮税制改革，其中的重要一项，便是对现有房地产税费进行整合，出台物业税，完善以财产税为主体的地方税收体系。

　　2003年10月召开的中共十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。随后，财政部、国税总局官员不断发布物业税进展，这一税种遂走入公众视野。

　　物业税又称“财产税”或“地产税”，其改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税等收费合并，借鉴国外房地产保有税的做法，转化为房产保有阶段逐年收取的物业税，税额将随房产的升值而提高。从国际经验而言，物业税是地方政府稳定的税源。

　　而作为房价重要组成部分的土地出让金，是否将统一纳入物业税，在房屋保有阶段的40年或70年内逐年征收，目前仍没有官方权威提法。这一“细节”显然是物业税方案要害所在。若统一纳入逐年征收，开征物业税将大幅降低购房者首次支付的价款，起到平抑房价的作用；反之，则仅是在购房成本不变的基础上，在房屋保有阶段，每年增加一项税费支出，平抑房价便成奢望。

　　2007年1月25日，国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入是年工作范围。2007年“两会”期间，提交十届全国人大五次会议审议的财政预算报告草案， 也提及“研究开征物业税的实施方案”。

　　2006年10月，物业税开始模拟（空转）评税试点，第一批试点省市圈定北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆；2007年10月，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津为第二批试点省市。至此，已有10省市物业税“空转”运行。


　　所谓“空转”是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业的数量，并进行评估和税收统计。

　　也正是第二批试点的推出，让业界普遍认为，2008年开征物业税已是箭在弦上。

　　跨不过的门槛

　　但这次，抬起来的脚并没有迈出去，而是缩了回来。

　　上述国税总局负责人表示，物业税方案目前面临众多跨不过的门槛，短期内难有实质进展。

　　按照这位官员的说法，征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定，是以财产税来征收，还是以靠租金赢利的不动产物业征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，征收1%还是征收3%，抑或根据每年地产价格变动来定？税收优惠以及累进税制该如何设定？这些关节点，目前决策层内部均尚未明确。

　　而个人房产信息、房地产估值等一旦出现差池，就会令利益纠葛异常复杂的房地产市场，掀起大波澜。一套成熟的价格评估体系，是物业税开征的前提。但委托怎样的机构来做评估，“对目前中国的评估市场来讲，是一件很为难的事”，上述官员说，中国目前还没有很成熟的评估机构。

　　建设部政策研究中心科研处处长文林峰介绍，目前中国有评估师1万人左右，无法承担如此众多地产的价格评估。

　　北京师范大学房地产研究所副主任王宏新表示，物业税开征前要对全国房源进行彻底普查，并建立完善的房屋管理系统，以保证第一时间了解房屋性质及价格方面的变化。“近几年的数据已日趋完善，但之前的房产数据确实严重。”王宏新说，一套老房子，要搞清是自住还是出租、商用，是不容易的。

　　据了解，第一批试点的6个省市中，部分省市在“空转”的过程中，便遇阻房屋价格评估，使“空转”亦无法深入。文林峰说，2008年“空转实”可能性不大。

　　此外，物业税与现有税费关系仍没有厘清。在中国房地产三级市场上，税收种类和负担，在国际上均处于较高水平。例如，税率为3%的契税，5%的营业税，从30%到60%四级累进的土地增值税，7%的城市维护建设税，加上印花税、房屋销售所得税、二手房转让税多如牛毛。在没有厘清物业税与现有税费关系的前提下，贸然征收物业税，将使该税变成一种火药味十足的惩罚税，政府也会背上“敛财”恶名。

　　从税务系统操作层面而言，开征新税种，需要大量成熟的人才储备。税务人员需要经过反复培训，才能上岗，上岗很长时间以后才能由新人变成熟手。

　　“出一个新的税种，不是在搞政绩工程”，上述国税总局负责人表示，物业税是大税种，出台前需慎之又慎，其关系到社会民生。已经出台的《自行车税法》、《劳动税法》都是反面案例。


　　关于土地出让金是否纳入物业税，也是两难。王宏新介绍，目前土地出让金缴纳制度要求开发商在一段集中的时间内全额付清。如果物业税把土地出让金由一次性交纳分摊成未来若干年分别缴纳。可能导致城市建设资金吃紧。“这意味着，每年收上来的物业税，可能仅够城市维护之用，无法满足城市建设和发展的需要。”但若不纳入，则相当于新开征一个税种，民众自难接受。

　　和房价无关

　　当下，业界对通过物业税调控房地产给予厚望，尤其是从物业保有者拥有的第二套房开始征收重税。上述国税总局负责人表示，这只能是一种天真的想法。“在当前国内房地产价格高涨的情势下，物业税可能不足炒房者一个零头，根本起不到调控房价的目的。”市场是涨是跌，不会由物业税是否出台决定。

　　此外，国外征收物业税，是在没有太多新开楼盘的情况下，保证房地产税收的一种政策。在国内仍有大量土地可以增加新房的情况下，上述国税总局官员认为，征收物业税不是一项必须的政策。

　　这番言辞的背后已然透露出，物业税不会把土地出让金纳入，以大幅降低购房首次支付价款的倾向，已在决策层占据主流。

　　虽然国际上已有80多个国家开征物业税，但这并不能成为中国出台物业税的理由。据了解，中国土地权属、房屋登记制度的完善程度，以及税收征管技术和能力方面，与已经实施物业税的国家，均存在差异。

　　08年不会实转

　　据《环球财经》了解，10个省市物业税征收“空转”试点进行得并不顺利。目前，最后一步的征收环节，还没有开始执行。试点地区在操作真实的数据统计和征收工作流程上，就遇到诸多问题。很多“空转”城市的税率、税基等重要政策内容仍在讨论中。此外，地方各部门无法进行房产信息共享、免税范围及减免幅度亦不明确。城乡一体化情况下，是否对农村房产进行征税等问题，均正在被讨论。

　　“这些具体问题没有解决，显然无法进行实际操作？现在，物业税出台之前还要做哪些准备工作，都还处于讨论阶段。进展随时会公布在国税总局的网站上。”上述国税总局负责人表示。

　　针对一些专家预言“2008年物业税将‘空转实’，这位官员表示，真若实转，将带来严重后果。

　　首先会严重影响“空转”试点省份的归总。“空转”都难执行，“实转”必然带来混乱。也不利于把试点经验整理出来，给中央决策提供依据。

　　税收人才培养尚需时日，实转过程中，征收成本难免大幅提高。而培养人才是一个漫长的过程。

　　此外，按照目前的方案，将对第二套房征收较高的税率，如果不妥善处理，易产生社会问题，假离婚的情况可能直线上升，因为这样可以两个人各拥有一套房产，同时降低税负。

　　按照立法程序，物业税的开征首先将由税务总局等相关部门起草方案，然后提交国务院法制办。随后，国务院法制办将修订的条例实施草案提交国务院有关部门和各地方省市政府征求意见。同时， 税务总局将就条例相关内容征求专家学者和纳税人意见。各方意见征集结束后，再次进行修订。最终由国务院法制办提交全国人大立法委员会。人大立法委通过后，将有国务院发布施行。

　　《环球财经》获悉：目前，全国人大立法委尚没有收到政府部门提交的物业税立法议案。

　　名词解释

　　所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。目前还没有具体的征收办法。

　　进展

　　2006年10月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。此后，第一批六省市试点区域消息传出。

　　2007年10月11日，国家税务总局和财政部批准四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括已有十省市开始物业税“空转”运行。

　　2007年12月16日，北大不动产研究中心主任冯长春告诉媒体，物业税可能2008年试点，而且最先从商业地产开始征收，一石激起千层浪。

　　2007年10月18日，国税总局新闻负责人马方明辟谣，表示物业税征收尚无明确的时间表，相关媒体报道不属实。

　　2007年12月18日，国税总局权威人士向《环球财经》透露独家信息。

　　空转试点

　　空转是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

　　物业税空转试点地区

　　第一批：北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆

　　第二批：安徽、河南、福建、天津


（环球财经　　　　陈莉莉 　　2008-1-11）

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