“双紧”调控政策开始显现效果 长三角土地市场明显降温

　　信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果，最近一个月来长三角土地市场明显降温。因为乏人问津，一些地块以底价成交，甚至流标。市场预期，地价出让趋于理性是稳定房价的前提之一，只有"面粉"的成本（地价）低了，"面包"的价格（房价）才有相应回调的空间。
　　１月底，上海市杨浦区新江湾城第五幅地块（Ｆ地块）由美国房地产开发商铁狮门基金以６７．５亿元的底价购得。地块土地面积２６．７万平方米，为办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅类综合用地，容积率为３．３７，总建筑面积可达９０万平方米，折算下来，楼板价为７５００元／平方米。
　　而２００７年１１月初，新江湾城第四幅地块（Ｄ３地块）拍出的楼板价为２００００元／平方米。同为新江湾城地块，相隔两个多月，地价急跌逾六成。
　　新江湾城可谓上海土地市场冷热的标本。３年前，其所出让的第一幅地块的楼板价为５６００元／平方米；１３个月前，第二幅地块（Ｃ２地块）出让楼板价为６６７７元／平方米；７个月前，第三幅地块（Ｄ１地块）出让楼板价为１２５０９元／平方米。第三幅地块的地价在６个月内比第二幅地块的地价上涨了８７％，第四幅地块的地价在４个多月内比第三幅地块的地价上涨６０％。而今，短短两个多月内，第五幅地块的地价较第四幅地块的地价暴跌６２．５％。
　　尽管新江湾城地价急跌与出让方对竞买人设立了高门槛有关，仅有铁狮门一家符合条件，属于独家受让，但目前上海土地市场的确变得冷清。同在１月底，上海出让的其他多幅地块地价普遍走低。嘉定区部分商业办公地块的成交价不到１５００元／平方米，令人惊讶。浦东新区唐镇出让的三幅土地中地价最高的为５０００元／平方米，而不到半年前，同为郊区的上海青浦赵巷地块，楼板价每平方米超过万元。
　　南京土地出让市场甚至出现了流标。２００７年１２月底，南京市共出让１６幅地块，其中１０幅地块以底价成交，更有２幅地块流标。当天的拍卖会上，号称"地王邻居"的Ｇ１０４地块（位于江宁开发区）成交楼板价不足２０００元／平方米，而一个多月前，其相邻地块楼板价高达４４４６元／平方米。同样经历冷热巨大落差的还有尧化门板块。２００７年１０月、１１月出让的土地楼板价没有低于３０００元／平方米的，而在２００７年"最后一拍"中，竟有两个地块流标。
　　杭州土地市场也在降温。１月１１日，２００８年杭州首场土地出让会上，６幅地块的出让均是波澜不惊，楼面地价均在６０００元／平方米以下，"面粉"贵于"面包"的情况，显然开始扭转。这与一个月之前的局势有着天壤之别。此前动辄数亿的加价幅度，在此次土地出让会上销声匿迹。１月２３日，杭州市出让的两幅地块由于无人竞价首轮便闪电成交，成交价几乎就是起拍底价。
　　房地产专家复旦大学教授尹伯成认为，地价向来是市场信心最敏感的风向标。长三角土地市场降温反映了在一系列调控措施作用下，"没有最高、只有更高"的圈地狂热开始发生改变，开发商心态转向理性。
　　２００７年曾经追逐并创造过地王的万科、ｓｏｈｏ中国，其掌门人日前均表示，２００８年的土地市场已经冷静下来，不会出现大面积的天价地王，有的甚至预期地价会下跌。
　　造成土地市场迅速降温的重要原因有二：
　　一是信贷紧缩政策。２００７年第四季度以来，银行开始真正紧缩信贷，２００８年各银行纷纷收缩公司贷款保个人贷款，砍削对房地产企业的开发贷款。且银行信贷状况由过去的"一年一审"改为"一季一审"，开发商贷款变难。房地产企业从资本市场融资的渠道也在收窄，从２００７年１０月份以来，多家上市公司申报的增发方案搁置。
　　银行贷款紧缩、股市圈钱变难，房地产企业融资渠道只剩下信托或从其他财务公司短融，但必须付出年利率２０％甚至４０％的高昂代价。在资金短缺的情况下，开发商买地热情骤降，这对抑制地价飙升大有裨益。因为"地王"频出实质上就是流动性过剩、资金推动型价格暴涨在土地领域的实现。
　　二是加大了对开发商囤地的打击力度。１月７日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，重申对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的２０％征收土地闲置费。此前，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，从２００７年１１月１日起，对未缴清全部土地出让价款的，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。
　　易居（中国）研究院分析师杨红旭说，反囤地政策双管齐下，在购地环节收紧增量，不得滥占；在土地使用环节挤出存量，不得闲置。这种"两头夹击"式调控对开发商影响很大，使其在土地出让竞价时不敢豪赌。
　　"带着刀架脖子的风险贸然增加土地储备，是很危险的。"　香港恒隆集团主席陈启宗说，土地储备需要谨慎对待。
　　这一观点反映了眼下开发商的普遍心态：市场面临调整，拿地需要更加理性。
　　不过，也有一些市场人士认为，目前地价降温还是暂时现象，与地方近期加大放地规模也有关。要使这一好势头保持下去，关键要将紧缩信贷、打击囤地的政策执行到位。现在，市场已在流传２００８年信贷将前紧后松。果真如此，房价回调又或将昙花一现。

　　（中财网 徐寿松 姚玉洁 2008-02-12）

(ck)